東北大学への進学をきっかけに初めて賃貸物件を借りる学生や保護者の方からは、契約について次のような質問をよくいただきます。
「申込みをしたら、もうキャンセルできない？」
「契約者は学生本人と保護者のどちらにする？」
「見積書に書かれていない費用が後から増えることはある？」
「合格前予約から本契約へ進むときは、何を確認すればよい？」
賃貸契約では、家賃や初期費用だけでなく、契約者、保証会社、解約予告、退去時費用、短期解約違約金など、入居後や退去時に影響する条件も確認する必要があります。
契約書や重要事項説明書は情報量が多いため、すべてを一度に理解しようとするのではなく、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
- 申込みと契約の違い
- 契約者の名義
- 連帯保証人・保証会社
- 毎月支払う費用
- 初期費用・退去時費用
- 契約期間・更新・解約条件
- 入居日と家賃発生日
- 重要事項説明と契約書
この記事では、東北大学周辺で約20年、学生向け賃貸の仲介・管理に携わってきた経験と、宅地建物取引士としての知識をもとに、初めての賃貸契約で確認したいポイントを解説します。
※契約条件は物件・貸主・管理会社によって異なります。最終的には、実際に交付される重要事項説明書・賃貸借契約書・特約を確認してください。
申込みと賃貸借契約は同じではない
最初に理解しておきたいのが、「入居申込み」と「賃貸借契約」は同じ手続きではないという点です。
入居申込みとは
入居申込みは、借りたい物件や希望条件を伝え、貸主や保証会社の審査を受けるための手続きです。
一般的には、次の情報を申込書へ記入します。
- 学生本人と保護者の氏名・住所
- 進学予定の大学・学部
- 契約者の勤務先や収入
- 連帯保証人・緊急連絡先
- 希望する入居日 など
申込書を提出した段階では、通常、契約書への署名・契約条件の最終確認は完了していません。
ただし、どの時点で契約が成立するかは、貸主の承諾や当事者間の合意状況などによって判断が分かれる場合があります。「契約書へ署名していないから、いつでも無条件で取り消せる」と自己判断しないでください。
事情が変わった場合は、できるだけ早く不動産会社へ連絡しましょう。
申込金・預り金を支払う場合
申込みの際に申込金や預り金を求められる場合は、次の点を確認します。
- 何のために支払うお金か
- 契約成立後は何の費用に充当されるか
- 申込みを撤回した場合に返金されるか
- 領収書または預り証が発行されるか
金銭を支払うときは、名目と返金条件を口頭だけで済ませず、書面やメールで確認してください。
合格前予約から本契約へ進む際の確認
東北大学の受験生は、合格発表前に部屋を確保する「合格前予約」を利用することがあります。
合格前予約は、通常の申込みとは条件が異なる場合があるため、次の点を確認してください。
- 不合格の場合に無料で取り消せるか
- 予約金・申込金が必要か
- 予約できる期間
- 合格後、いつまでに本契約へ進むか
- 契約者と保証人に必要な書類
- 入居日と家賃発生日
- 契約条件が予約時の説明から変わっていないか
特に重要なのが、予約時に受け取った見積書と、本契約時の見積書・契約書の金額が一致しているかです。
家賃、管理費、保証料、保険料、サポート費用などが変更されていないか、項目ごとに比較しましょう。
契約者を学生本人と保護者のどちらにするか
学生向け賃貸では、契約者を次のどちらかにするケースがあります。
- 学生本人を契約者にする
- 保護者を契約者にする
東北大学へ進学する新入生の場合、収入のある保護者を契約者とし、学生本人を入居者とする契約も多く見られます。
一方、物件や管理会社によっては、学生本人を契約者とし、保護者を連帯保証人や緊急連絡先とする場合もあります。
契約者名義で確認すること
- 貸主や管理会社が指定する契約者
- 家賃を引き落とす口座の名義
- 保証会社へ申し込む人
- 火災保険の契約者・被保険者
- 契約更新や解約を申し出る人
- 署名・本人確認書類が必要な人
保護者が契約者になる場合、学生本人が勝手に契約変更や解約手続きをできないことがあります。
契約者・入居者・家賃支払者が異なる場合は、それぞれの役割を確認しておきましょう。
連帯保証人・保証会社の条件を確認する
学生向け賃貸では、保護者を連帯保証人とする契約のほか、家賃保証会社への加入を条件とする契約も増えています。
また、保証会社を利用しても、別に連帯保証人や緊急連絡先を求められる場合があります。
保証会社で確認する費用
- 初回保証料
- 毎年の更新保証料
- 毎月の保証料
- 口座振替手数料
- 退去までに必要な総額
- 保証される費用の範囲
初回保証料だけを見て判断せず、卒業までに支払う更新保証料や月額保証料も含めて確認しましょう。
保証会社は、家賃を払わなくてよい制度ではありません。保証会社が貸主へ立て替えた場合、原則として入居者や契約者へ請求されます。
家賃以外に毎月かかる費用を確認する
物件情報に大きく表示されている家賃だけで、毎月の住居費を判断しないようにしましょう。
家賃以外に、次の費用が毎月かかる場合があります。
- 管理費・共益費
- 駐車場・駐輪場代
- 水道料
- 町内会費
- インターネット利用料
- 24時間サポートの月額料金
- 月額保証料
- 口座振替手数料
- 定額のガス料金や設備利用料
例えば、家賃5万円でも、管理費3,000円、月額保証料、口座振替手数料などを合わせると、実際の支払いは5万円を超えます。
初期費用の見積書だけでなく、入居後に毎月いくら引き落とされるかを確認してください。
初期費用の見積書と契約書を照合する
賃貸契約時には、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・保険料・前家賃など、複数の費用をまとめて支払います。
見積書を受け取ったら、次の項目を確認しましょう。
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 家賃・管理費 | 物件資料と同じ金額か |
| 前家賃 | 何月分の家賃か |
| 日割り家賃 | 何日分で計算されているか |
| 敷金・礼金 | 契約条件と一致しているか |
| 仲介手数料 | 消費税を含む金額か |
| 保証料 | 初回・月額・更新分の違い |
| 火災保険 | 保険期間と補償内容 |
| 鍵交換費用 | 任意か必須か |
| 退去時費用 | 契約時に前払いするか |
| 付帯費用 | 内容と必要性 |
見積書と重要事項説明書、契約書の金額が異なる場合は、契約前に理由を確認してください。
「後で確認しよう」と思って署名すると、契約条件として扱われる可能性があります。
敷金・礼金・退去時費用を確認する
敷金
敷金は、家賃の滞納や借主負担となる修繕費などに備えて、貸主へ預けるお金です。
退去時には、未払い家賃や借主負担分を差し引いて精算されます。
礼金
礼金は貸主へ支払うお金で、通常は退去時に返金されません。
退去時清掃料・エアコンクリーニング費用
敷金がない物件でも、次の費用を契約時または退去時に支払う特約が設けられている場合があります。
- 室内清掃料
- エアコンクリーニング費用
- 鍵交換費用
- 畳・襖などの費用
- 故意・過失による修繕費
国土交通省も、鍵交換費用やルームクリーニング費用を誰が負担するかについて、契約前に特約を確認するよう案内しています。国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」
国土交通省の原状回復ガイドラインは一般的な考え方を示したもので、個別契約に有効な特約がある場合は、契約内容も判断材料になります。
そのため、金額だけでなく、「何を借主が負担するのか」を確認することが重要です。
短期解約違約金・更新料・契約期間を確認する
短期解約違約金
契約開始から一定期間内に解約した場合、家賃1～2か月分などの違約金が発生する特約があります。
確認するのは次の3点です。
- 何年以内の解約が対象か
- 違約金はいくらか
- 家賃だけか、管理費も含むか
キャンパス移動や住み替えを考えている場合は、短期解約違約金が住み替え費用へ影響します。
契約期間と更新料
賃貸借契約は2年間の契約が一般的ですが、契約期間や更新条件は物件によって異なります。
- 更新料
- 更新事務手数料
- 更新保証料
- 火災保険の更新
- 24時間サポートの更新
卒業まで4年以上住む場合は、何回更新があり、そのたびに何が必要かを確認しましょう。
普通借家契約と定期借家契約
定期借家契約は、原則として契約期間の満了により終了する契約です。普通借家契約と更新の扱いが異なります。
契約書に「定期建物賃貸借契約」と記載されている場合は、再契約の可否や条件を確認してください。
国土交通省も普通借家・定期借家それぞれの標準契約書を公開していますが、標準契約書の利用は義務ではなく、実際の条件は個別の契約書で確認する必要があります。国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
24時間サポート・消毒料などの付帯費用を確認する
契約時の見積書には、次のような付帯費用が記載される場合があります。
- 24時間サポート
- 消毒・抗菌施工
- 害虫防除
- 簡易消火器
- 防災用品
- 書類作成費用
- 入居者向け会員サービス
確認したいのは、次の3点です。
- 加入・施工が必須か任意か
- どのようなサービスを受けられるか
- 契約期間中または更新時にいくらかかるか
「よく分からないが見積書に入っている」という状態で契約せず、不要だと感じる費用は外せるか確認してください。
ただし、物件の契約条件として必須になっている場合もあります。任意か必須かを不動産会社へ質問しましょう。
入居日と家賃発生日を確認する
入居日と家賃発生日は、必ずしも同じ意味で使われているとは限りません。
契約前に、次の日付を確認してください。
- 契約開始日
- 家賃が発生する日
- 鍵を受け取れる日
- 荷物を搬入できる日
- 電気・ガス・水道を使用できる日
3月末退去と4月上旬入居
東北大学周辺の学生向け物件では、前の入居者が卒業後の3月末に退去し、その後に清掃や修繕を行うため、新入生の入居が4月上旬になることがあります。
「4月1日から契約しているのに、すぐ入居できない」とならないよう、清掃・修繕の予定と鍵渡し日を確認してください。
反対に、現在空室の物件では、契約開始日を長期間先に延ばせない場合があります。
合格発表後から入学までの期間が短い後期日程では、契約日・引っ越し日・家具家電の配送日を早めに調整する必要があります。
解約予告と退去月の家賃計算を確認する
入居前であっても、退去するときの条件を確認しておくことが大切です。
主な確認項目は次のとおりです。
- 解約予告は1か月前か2か月前か
- 解約の連絡方法
- 電話だけでよいか、書面や専用フォームが必要か
- 退去月の家賃は日割りか月割りか
- 退去立会いが必要か
- 鍵の返却方法
仙台の賃貸契約では、退去月の家賃を日割りにせず、1か月分支払う特約が設けられている物件が多い傾向があります。
一方、学生向け物件では「3月20日まで」「3月25日まで」など、指定日までに明け渡せば3月分の取り扱いを別に定める特約もあります。
これは仙台市内で一律のルールではありません。必ず自分の契約書に記載された解約条件を確認してください。
重要事項説明で確認すること
重要事項説明は、契約するかどうかを判断するために、物件や契約条件の重要な事項について説明を受ける手続きです。
主に次の内容を確認します。
- 建物・部屋の表示
- 貸主・所有者
- 契約期間と更新
- 家賃・管理費・敷金など
- 解約予告
- 短期解約違約金
- 退去時費用
- 設備の状況
- 禁止事項
- ハザードマップなどの説明
- 管理会社・連絡先
- 定期借家契約かどうか
疑問がある場合は、説明の途中でも質問して問題ありません。
契約書と重要事項説明書は役割が異なるため、両方を確認してください。
IT重説でも確認内容は変わらない
遠方に住んでいる場合は、ビデオ通話を利用したIT重説を受けられることがあります。
オンラインでも説明内容が簡略化されるわけではありません。手元に重要事項説明書を用意し、画面と音声を確認できる環境で受けてください。
国土交通省は、重要事項説明書等の電子提供やIT重説に関するマニュアルを公表しています。国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化」
契約後のキャンセルが難しい理由
賃貸借契約が成立した後に入居をやめる場合、単純な「申込みのキャンセル」ではなく、契約の解約として扱われる可能性があります。
その場合、契約内容によっては次の費用が発生します。
- 契約開始日から解約日までの家賃
- 解約予告期間分の家賃
- 短期解約違約金
- すでに実施された鍵交換などの費用
- 返金されない契約費用
不動産の賃貸借契約は、一般的なクーリング・オフの対象ではありません。消費者庁の案内でも、不動産賃貸契約は特定商取引法上のクーリング・オフ対象外として示されています。消費者庁「特定商取引法上のクーリング・オフ」
進学先や入居予定が変わる可能性がある場合は、契約前にキャンセル条件を確認してください。
契約後に事情が変わったときは、自己判断で支払いを止めず、すぐに不動産会社へ連絡しましょう。
契約時に保護者からよく聞かれる質問
Q1．保護者が仙台へ行かなくても契約できますか？
IT重説、郵送、電子契約などに対応している不動産会社であれば、来店せずに手続きを進められる場合があります。
ただし、本人確認方法や必要書類は会社によって異なります。
Q2．契約者と家賃の支払者は別でもよいですか？
対応できる場合がありますが、貸主・管理会社・保証会社の条件によります。使用できる口座名義も確認してください。
Q3．申込み後に別の物件へ変更できますか？
審査や契約手続きの進み具合によって対応が異なります。変更を希望する場合は、できるだけ早く不動産会社へ連絡してください。
Q4．契約金はいつ支払いますか？
契約前または契約手続きと並行して、指定期日までに支払うケースが一般的です。振込先、期限、金額、名義を確認してください。
Q5．契約開始日は自由に決められますか？
貸主や管理会社との調整が必要です。空室期間、前入居者の退去日、清掃・修繕の予定によって希望どおりにならない場合があります。
Q6．重要事項説明を受けたら必ず契約しなければなりませんか？
説明を受けた後に疑問や条件の違いが判明した場合は、その場で確認してください。契約成立の時期は手続きや合意状況によって異なるため、契約を見送る場合は速やかに申し出ましょう。
Q7．保護者が契約書を確認してもよいですか？
問題ありません。特に保護者が契約者や連帯保証人になる場合は、学生本人と一緒に内容を確認してください。
契約前チェックリスト
契約前に、次の項目を確認してください。
- 申込みと契約の違いを理解した
- 合格前予約のキャンセル条件を確認した
- 契約者・入居者・家賃支払者を確認した
- 連帯保証人・保証会社の条件を確認した
- 初回保証料・月額保証料・更新保証料を確認した
- 家賃以外に毎月支払う費用を確認した
- 見積書と物件資料の金額を照合した
- 前家賃が何月分か確認した
- 敷金・礼金・退去時費用を確認した
- 短期解約違約金を確認した
- 更新料・更新事務手数料を確認した
- 24時間サポートなどが任意か必須か確認した
- 契約開始日・家賃発生日・鍵渡し日を確認した
- 解約予告期間を確認した
- 退去月の家賃が日割りか月割りか確認した
- 重要事項説明書と契約書の特約を確認した
- 疑問点を署名前に質問した
- 契約書類と見積書の控えを保管した
まとめ｜契約前は金額・日付・特約を順番に確認しよう
初めての賃貸契約では、書類の多さに戸惑うかもしれません。
しかし、特に重要なのは次の3点です。
- 金額：初期費用と毎月支払う費用
- 日付：契約開始日・家賃発生日・解約予告
- 特約：違約金・退去時費用・退去月の家賃計算
東北大学生の契約では、保護者が契約者になるケース、合格前予約から本契約へ進むケース、3月末退去後の4月上旬入居など、一般的な賃貸契約とは少し異なる確認も必要です。
分からない項目をそのままにせず、契約書へ署名する前に不動産会社へ質問してください。
見積書・重要事項説明書・契約書を順番に照合することで、入居後や退去時の「聞いていなかった」を減らせます。
