仙台で一人暮らしをしていると、冬の寒い時期に窓やサッシへ結露が発生することがあります。
結露をそのままにしていると、窓周辺の壁紙、床、クローゼットなどにカビが広がり、退去時に修繕費を請求される可能性があります。
一方、建物の断熱性能、雨漏り、配管や設備の不具合が原因であれば、貸主側の負担で修繕することもあります。
そのため、「カビがあれば必ず入居者負担」「結露は建物の問題だから必ず貸主負担」と、一律に判断することはできません。
この記事では、賃貸物件のカビ・結露について、貸主負担と入居者負担の考え方、場所別の確認ポイント、発見したときの対応、入居中にできる予防方法を解説します。
賃貸のカビ・結露は誰が負担する？
カビや結露の負担区分は、主に次の点から判断されます。
- カビや結露が発生した原因
- 入居者が通常の換気や清掃をしていたか
- 結露や水分を放置していなかったか
- 建物や設備に不具合がなかったか
- 異常を管理会社や貸主へ連絡したか
- カビがどの範囲まで広がっているか
- 賃貸借契約書や特約に何が書かれているか
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗や経年変化は、原則として貸主負担とされています。
一方、入居者の手入れ不足や善管注意義務違反によって生じた損傷は、入居者負担になる可能性があります。
例えば、建物の構造上、窓に結露が発生すること自体は、入居者だけの責任とは限りません。しかし、結露が発生していることを知りながら長期間拭き取らず、壁紙や下地までカビを広げた場合は、入居者の管理不足を指摘されることがあります。
| 発生状況 | 負担の一般的な考え方 |
|---|---|
| 建物の断熱性能や構造が主な原因 | 貸主負担になる可能性がある |
| 雨漏り・配管・設備の不具合が原因 | 貸主負担になる可能性がある |
| 通常の換気・清掃をしても発生した | 原因を確認して個別に判断 |
| 結露を長期間放置してカビが拡大した | 入居者負担になる可能性がある |
| 換気や清掃をほとんどしなかった | 入居者負担になりやすい |
| 不具合を知りながら管理会社へ連絡しなかった | 拡大した損傷が入居者負担になる可能性がある |
負担区分を考える前提となる原状回復の基本については、次の記事で詳しく解説しています。
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貸主負担になりやすいケース
カビや結露が建物・設備側の原因によって発生した場合は、貸主負担で修繕する可能性があります。
ただし、建物側に原因があっても、入居者が異常を放置して被害を拡大させた場合は、負担が分かれることもあります。
建物の断熱性能や構造に原因がある
窓や外壁の断熱性能、建物の構造、換気設備の能力などが原因で結露が発生する場合があります。
特に仙台の冬は、暖房した室内と屋外の温度差が大きくなり、窓ガラスやサッシ周辺に結露が生じやすくなります。
次のような状態が続く場合は、建物側の原因も考えられます。
- 通常の換気をしても窓一面に大量の結露が発生する
- 壁の一部分だけが常に湿っている
- 外壁側の壁紙に繰り返しカビが発生する
- 入居当初から同じ場所にカビや染みがある
- 複数の部屋で同様の症状が発生している
- 換気扇を使用しても湿気が改善しない
入居者が通常の換気や清掃をしていた場合でも、カビが発生したという結果だけで、入居者負担になるとは限りません。
雨漏り・配管・設備の不具合が原因
雨漏り、配管からの水漏れ、窓枠の不具合、換気扇の故障などが原因でカビが発生した場合は、貸主側が修繕する可能性があります。
次のような状態を見つけたら、カビを拭き取るだけで終わらせず、管理会社へ連絡してください。
- 雨の日だけ壁や天井が濡れる
- 天井や壁に輪のような染みがある
- 水道を使用していないのに床が濡れている
- 収納内の一部分だけが異常に湿っている
- 換気扇が動かない、または吸い込みが弱い
- エアコン周辺から水が垂れている
- 窓を閉めても隙間から雨水が入る
貸主側が修繕すべき不具合であっても、入居者が連絡しなかったために被害が拡大した場合は、拡大した部分について入居者の責任を問われる可能性があります。
通常の換気や清掃をしても発生した
日常的に換気扇を使用し、結露を拭き取り、室内を清掃していたにもかかわらずカビが発生した場合は、建物の構造や設備に原因がないか確認します。
ただし、「換気をしていた」という説明だけでは、原因を判断しにくいことがあります。カビを発見したときは、発生場所、発見日、雨や雪との関係、換気扇の動作状況などを写真と一緒に記録しましょう。
原因がはっきりしない場合は、貸主・入居者のどちらか一方に直ちに決めず、建物の状態や生活状況を確認して判断します。
入居者負担になりやすいケース
入居者の手入れ不足や異常の放置によってカビが発生・拡大した場合は、入居者負担になる可能性があります。
結露を長期間放置した
窓ガラスやサッシに結露が発生していることを知りながら、長期間拭き取らずに放置した場合は注意が必要です。
結露が窓枠から壁や床へ流れると、壁紙のカビや変色、木製窓枠の腐食、床材の剝がれ、巾木の膨れ、下地ボードの傷みなどにつながります。
結露が発生したこと自体ではなく、その後の手入れを怠って被害を広げたことが、入居者負担の判断につながります。
換気や清掃をほとんどしなかった
浴室やキッチンの換気扇を使用せず、窓も開けずに生活していた場合は、入居者の管理不足を指摘されることがあります。
特に、室内干しを頻繁にする、入浴後に換気扇を使用しない、結露を拭き取らない、クローゼットを長期間閉めたままにするといった生活では、室内に湿気がたまりやすくなります。
学生の一人暮らしでは、授業やアルバイトで忙しく、掃除や換気が後回しになることがあります。短時間でも定期的に換気し、水分や汚れをためないことが大切です。
不具合を管理会社へ連絡しなかった
雨漏り、水漏れ、換気扇の故障などを発見しても、入居者が自分で修理を手配する必要はない場合があります。ただし、異常を管理会社や貸主へ知らせる必要はあります。
不具合を知りながら長期間連絡せず、壁紙、床、下地などへ被害が広がった場合は、早く連絡していれば防げた部分について、入居者負担を求められる可能性があります。
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家具を壁に密着させて湿気をためた
ベッド、本棚、学習机などを外壁側の壁に密着させると、家具の後ろに空気が流れにくくなり、湿気がたまることがあります。
特に、窓に近い外壁側、北側の壁、クローゼットの奥、ベッドやマットレスの裏側、大型家具の背面は注意が必要です。
家具を壁に密着させず、空気が通る隙間を確保しましょう。定期的に家具の後ろや収納内を確認することも大切です。
場所別に見るカビ・結露の確認ポイント
窓・サッシ
窓ガラスやアルミサッシは、室内外の温度差によって結露が発生しやすい場所です。
窓ガラスだけに結露しているのか、サッシから壁や床へ水が流れているのか、窓枠やゴムパッキン、カーテンにカビがないか確認します。
結露を見つけたら早めに拭き取り、サッシ部分に水分を残さないようにします。拭き取っても大量の結露が繰り返し発生する場合や、雨水の侵入が疑われる場合は、写真を撮って管理会社へ相談しましょう。
壁紙・クローゼット
壁紙の表面に黒い点や変色がある場合は、家具の後ろや下地までカビが広がっていないか確認します。
クローゼットは空気がこもりやすいため、衣類や布団を詰め込みすぎず、定期的に扉を開けて空気を入れ替えましょう。
壁紙のカビを強くこすると、表面を傷めたり変色させたりすることがあります。広い範囲にカビがある場合や壁紙が浮いている場合は、清掃する前に管理会社へ連絡してください。
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浴室・洗面所
浴室や洗面所は日常的に水を使用するため、カビが発生しやすい場所です。
入浴後に換気扇を使用しているか、壁や床に水分や石けんかすが残っていないか、排水口に汚れがたまっていないか、洗面台の下で水漏れしていないか確認しましょう。
通常の清掃で防げたカビを長期間放置した場合は、入居者負担になる可能性があります。一方、換気扇の故障や配管からの水漏れが原因であれば、貸主側の修繕範囲になることがあります。
エアコン周辺
エアコン周辺の壁に染みやカビがある場合は、結露水の排水不良や水漏れが考えられます。
備え付けのエアコンから水漏れしている場合は、管理会社へ連絡してください。入居者が所有するエアコンの場合は、設置状態やメンテナンス状況も確認されます。
どちらの場合も、水漏れを知りながら放置し、壁や床を腐食させると、拡大した損傷について入居者負担になる可能性があります。
カビによる原状回復費用はどう決まる？
カビの原状回復費用は、「カビがあるからいくら」と一律に決まるものではありません。
原因
最初に、カビが建物・設備の不具合によって発生したのか、入居者の手入れ不足によって発生・拡大したのかを確認します。
複数の原因が重なっている場合は、どの部分まで入居者の責任とするかを個別に判断します。
発生範囲
窓枠の一部分だけなのか、壁一面や室内全体へ広がっているのかによって、必要な修繕が異なります。
家具を移動した後に広範囲のカビが見つかることもあるため、退去直前ではなく、入居中から定期的に確認しておきましょう。
入居期間と経過年数
壁紙など、経過年数を考慮して負担割合を決めるものがあります。
国土交通省のガイドラインでは、壁紙は6年で残存価値1円となるように負担割合を考える方法が示されています。
ただし、6年以上住んでいれば、カビによる修繕費がすべてゼロになるわけではありません。下地補修、カビ除去、施工費などが別に判断される場合があります。
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必要な修繕範囲
カビの状態によって、必要な作業は異なります。
- 表面の清掃
- カビ除去
- 壁紙の部分的な張り替え
- 傷みのある面の壁紙張り替え
- 下地ボードの補修・交換
- 巾木や床材の交換
- 漏水箇所や換気設備の修理
入居者負担となる場合でも、原因となった損傷を直すために必要な範囲が基本です。
契約書や特約
賃貸借契約書に、退去時のハウスクリーニング、カビの除去、設備の清掃などに関する特約がないか確認します。
特約がある場合も、今回の請求内容が特約の対象に含まれているのか、通常のクリーニング代とは別の修繕費なのかを確認しましょう。
カビや結露を発見したときの対応
カビや結露を発見したら、次の順番で対応します。
- 発生場所の全体写真を撮る
- カビや染みの状態を接写する
- 水漏れや雨漏りがないか確認する
- 換気扇やエアコンの動作を確認する
- 日付と発見時の状況を記録する
- 管理会社や貸主へ連絡する
- 指示を受けてから清掃・修繕する
広範囲のカビ、水漏れ、壁紙の浮き、床の腐食などがある場合は、証拠となる写真を残す前に強く清掃しないようにしましょう。
管理会社への連絡は、電話だけでなく、メールや問い合わせフォームなど記録が残る方法も併用すると安心です。
窓側の壁にカビと湿りを発見しました。通常の換気と結露の拭き取りを行っていますが、同じ場所が繰り返し湿っています。現在の状態が分かる写真を添付しますので、建物や設備に不具合がないかご確認をお願いします。
原因が設備や建物にある可能性がある場合は、自己判断で壁紙を剝がしたり、エアコンを分解したりしないでください。
入居中にできる予防方法
カビや結露を防ぐために、入居中から次の対策を行いましょう。
- 結露を見つけたら早めに拭き取る
- 浴室やキッチンの換気扇を使用する
- 定期的に窓を開けて空気を入れ替える
- 室内干しをするときは換気や除湿を行う
- 家具を壁に密着させない
- クローゼットへ物を詰め込みすぎない
- ベッドやマットレスの裏側を確認する
- 除湿機やエアコンの除湿機能を活用する
- 湿度計を利用して室内の状態を確認する
- 換気口を家具や荷物でふさがない
- 浴室や洗面所に水分を残さない
- 換気扇やエアコンのフィルターを清掃する
室内の湿気は、感覚だけでは判断しにくいことがあります。湿度計で室内の状態を確認し、湿気がこもりやすいときは、換気やエアコンの除湿機能、除湿機などを活用しましょう。
特に、室内干しをすることが多い学生や、窓を開けにくい冬の時期は、部屋の広さに対応した除湿機があると湿気対策に役立ちます。
除湿機を選ぶときは、対応する部屋の広さ、運転音、電気代、タンク容量を確認しましょう。除湿機を使用しても、雨漏りや配管、換気設備などの不具合が改善するわけではありません。同じ場所にカビや湿りが繰り返し発生する場合は、管理会社へ相談してください。
暖房器具については、賃貸借契約書や使用上の注意事項を確認してください。灯油を使用する開放型の暖房器具などが禁止されている物件もあります。
カビ取り剤や洗剤を使用するときは、対象となる素材に対応しているか確認します。塩素系と酸性の洗剤を混ぜず、十分に換気しながら使用してください。
退去時に請求内容を確認するポイント
カビによる修繕費を請求された場合は、すぐに支払いを拒否したり、反対に内容を確認せず同意したりせず、次の項目を確認します。
- カビの発生原因
- 入居者の管理不足と判断した根拠
- 修繕する場所と範囲
- 壁紙だけか、下地まで傷んでいるか
- 清掃費・カビ除去費・修繕費の区別
- 材料費、施工費、面積、単価
- 壁紙などの経過年数
- 入居前からカビや染みがなかったか
- 賃貸借契約書や特約との関係
- 入居時・退去時の写真との違い
「カビ除去・壁紙張り替え一式」とだけ記載されている場合は、管理会社や貸主へ内訳を確認しましょう。
退去立会い時に原因や負担範囲を判断できない場合は、その場で内容を理解できない書類へ安易に署名せず、写真や見積書を確認してから回答することが大切です。
よくある質問
窓に結露が発生しただけで入居者負担になりますか？
窓に結露が発生しただけで、直ちに入居者負担になるわけではありません。
建物の構造や室内外の温度差も関係します。ただし、結露を長期間拭き取らず、壁紙や床へカビ・腐食を広げた場合は、入居者負担になる可能性があります。
壁紙に少しカビがあると全面張り替えになりますか？
カビの範囲、下地の状態、部分補修の可否などによって判断されます。
一部分のカビがあるからといって、当然に部屋全体の壁紙張り替え費用を入居者が負担するわけではありません。修繕範囲とその理由を確認してください。
6年以上住んでいればカビの修繕費はかかりませんか？
壁紙については経過年数を考慮する考え方がありますが、6年以上で修繕費が必ずゼロになるわけではありません。
カビ除去、下地補修、施工費などが別に判断される場合があります。
浴室のカビはすべて入居者負担ですか？
通常の清掃で防げたカビを長期間放置した場合は、入居者負担になる可能性があります。
一方、換気扇の故障、配管からの水漏れ、建物の構造などが原因であれば、貸主負担になることもあります。
カビを見つけたら自分で掃除してもよいですか？
表面的で軽微なカビであれば、素材に対応した方法で清掃できることがあります。
ただし、広範囲のカビ、壁紙の浮き、繰り返す湿り、水漏れなどがある場合は、清掃前に写真を撮り、管理会社へ連絡してください。
除湿機を使用すればカビを完全に防げますか？
除湿機は湿気対策に役立ちますが、雨漏り、配管不良、換気設備の故障など、建物・設備側の原因を解決するものではありません。
同じ場所へ繰り返しカビが発生する場合は、管理会社へ相談しましょう。
まとめ
賃貸物件のカビ・結露は、カビがあるという結果だけで負担区分が決まるわけではありません。
建物の断熱性能、雨漏り、配管や設備の不具合が原因であれば、貸主負担になる可能性があります。
一方、結露を長期間放置した、換気や清掃をほとんどしなかった、不具合を管理会社へ連絡せず被害を広げた場合は、入居者負担になる可能性があります。
カビや結露を発見したら、次の順番で対応しましょう。
- 写真と日付を記録する
- 水漏れや設備の不具合を確認する
- 管理会社や貸主へ早めに連絡する
- 指示を受けてから清掃・修繕する
- 退去時は原因・範囲・内訳を確認する
入居中から結露の拭き取り、換気、清掃、除湿、家具の配置などに注意し、繰り返すカビや原因不明の湿気は放置しないことが大切です。
